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　　本報記者 王營 北京報導

　　自2010年前後興起的長租公寓，終於走到了「風口」上。「玩家」也從創業者發展到大型房企，其中不乏央企、國企等「國家隊高級玩家」。

　　出現這一現象的背景是，政策、金融等支持力度前所未有。黨的十九大報告中提出「建立租購併舉的住房制度」，這顯示了國家大力推進租賃住房建設的政策導向。長租公寓市場究竟有多火熱？2017年一大表現是相關資產證券化開始加速——新派公寓發行的首單權益型長租公寓類REITs、保利地產發行的首單央企租賃住宅類REITs、招商蛇口發行的首單租賃住宅CMBS、旭輝領寓發行的首單民企公寓類REITs、龍湖冠寓發行的全國首單公募住房租賃專項公司債券接連獲批。

　　投入者的熱情前所未有。據不完全統計，截至目前，全國TOP30房企已有三成以上涉足長租公寓，萬科、龍湖、旭輝、保利等正加速布局。儘管行業人士都在私下坦言行業仍在探索期，但房企們早已紛紛立下遠大的目標。

　　資本驅動之下，有不少行業人士向21世紀經濟報導記者表達對市場發展過快的擔憂。

　　第二跑道

　　2017年底，在國貿舉行的某租賃主題行業論壇現場，已近中午，但聽眾仍精神亢奮，不少聽眾甚至靠牆站著旁聽。媒體區早已被嘉賓搶佔。主持人在開場時感慨，「去年，開發商來的代表不到10%。今年，我看了後台數據，有將近50%的嘉賓是來自開發商。」

　　這樣的場景在曾經以簡單粗放為開發模式的房地產行業並不多見。而當房企開始篤信，一個新的時代正在到來的時候，他們開始願意交流。這個時代是增量市場轉為存量市場，以長租公寓為代表的新市場到來。

　　與熱度居高不下的房地產銷售市場相比，中國住宅租賃市場在過去多年並沒有受到足夠的重視，市場供應主體主要是個人房東和中介二房東。然而，隨著流動人口日益增多、房價攀升等給社會經濟帶來的壓力愈加明顯，建立規範合理的住宅租賃市場成為迫切任務。

　　據《中國流動人口發展報告2017》統計，截至2016年末，我國流動人口高達2.45億人，大規模的人口流動仍將持續。而對比國際大都市住宅租賃市場，如紐約2014年約有共340萬套住房，其中租賃住房約佔整體的64%；上海2015年底約有910萬套住房，租賃住房佔比僅約20%。

　　作為房地產長效機制的重要組成部分，建立購租並舉的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府與市場動作推動住宅租賃市場發展進入大幅提速的快車道。

　　這激發了房企們進軍長租公寓市場的極大熱情。58集團租賃藍皮書顯示，長租公寓從2010年前後興起，經過七年發展，國內長租公寓企業已超千余家，公寓運營房屋數量已超200萬間。

　　安居客房產研究院首席分析師張波認為，租賃是房企的第二跑道，影響房企進入長租公寓領域的最重要因素就是國家對於租賃市場的政策紅利，未來一線城市和熱點城市租賃土地供應量要佔整體土地供應量的三成，並且關於租賃的金融、稅收等利好政策會不斷出台，房企當然不會坐視如此大規模的市場而旁觀。未來5-10年，中國長租公寓市場份額佔據租賃市場10%以上比重將是大概率事件，長租公寓萬億級市場中，龍頭公司市值達到千億規模亦值得期待。

　　一家知名房企長租公寓負責人告訴21世紀經濟報導記者，他並不能清晰看到長租公寓市場的未來，但市場前景顯而易見。「大家都在做，我們肯定也要做。集團也是這麼要求的。」這家房企將長租公寓列為該集團的第四大主要業務航道。

　　搶佔市場

　　上述房企人士的坦言反映出不少房企的心態。

　　鏈家研究院院長楊現領甚至開始擔心市場是否發展過快。他在「2017第二屆中國房地產資產管理生態鏈大會」上表示，「長租公寓在沒有被關注的情況下，發展了六七年。我們雖然也吃過很多苦，企業也很辛苦，但總體上發展還算健康。2017年這一切都將改變，在政策春風吹拂下，市場馬上就會出現各種各樣的問題。因為租賃是一個非常市場化的市場，政策可以供給，但是給不了需求，我猜大部分租客不可能借錢加槓桿去租更好的房子。因此，租賃的需求與人均可支配收入水平高度關聯。」

　　楊現領解釋稱，「2017年出台了各種刺激租賃供給端的政策，但需求端沒有任何進展，租購同權還很難落實，租金的支付能力非常有限。所以，我擔心2018年市場會有潛在風險，增量供給上去以後，需求跟不上，就會出現租金下降，空置率上升。特別是2017年在政策春風下高槓桿拿高價房的企業，會有很大風險。」

　　楊現領或許只是說出了長租公寓市場玩家們不敢說的「擔憂」。因為目前為止，他們沒有找到適合大規模推廣的盈利模式。

　　戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰注意到，目前房源稀缺、核心區域優質物業緊俏、拿房成本高企以及盈利困難、投資回報周期較長等問題也成為住房租賃市場的主要發展阻力。

　　張波認為，房企進入長租公寓的普遍心態是「不談盈利，先搶市場」。長租公寓市場潛力巨大，雖然目前盈利空間似乎不大，但必須搶佔先機。在長租公寓領域，房企的主要優勢在於資金實力和品牌影響力，但存在和其他長租公寓運營方同樣的困惑，即自建或收購的成本較高、資金迴流周期長、收益率普遍偏低等問題。

　　資本驅動規模戰

　　搶佔規模是長租公寓市場目前的主要特點。規模房企中，已有萬科、金地、龍湖等進軍長租公寓。2016年5月，萬科運營的長租公寓正式定名為「泊寓」，並在2017年加速擴張，計劃年內在全國範圍內開發10萬間公寓；龍湖成立自有長租公寓品牌「冠寓」，計劃在12城布局；碧桂園長租公寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門等一二線城市布局了15個項目，首個長租項目將於上海亮相。

　　資本驅動之下，同策諮詢研究部總監張宏偉發現，規模上的「浮夸風」開始出現。「各家企業為了爭奪市場規模，使用的招數除了正常加大拓展與資本推動之外，甚至還會虛報數據。比如有的長租公寓企業，經過調研數據核算，明明在運營的長租公寓大約2.5萬-3萬間，再加上籤約未運營的2萬多間左右，最多這家企業只有5萬間的總規模。但其對外發佈已經有10萬間，有的企業還制定了100萬間、200萬間的規模化目標。」

　　張宏偉認為，個別公司出現這一現象背後的訴求主要有兩點：一是市場佔有率和品牌的訴求。簡言之，就是規模大、市場佔有率高了自然品牌影響力就有了，後期可以向更多相關方宣傳，方便接下來規模擴張。二是資本市場融資訴求。據他了解，有的長租公寓企業估值是按照簽約間數計算，也就是說，規模越大估值就越高，企業為了增加估值會千方百計擴大規模。

　　一位長租公寓人士也認同此現象。不過他表示，因身在局中，不便多言。（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）